08/05/2018 | Vente d’un terrain à bâtir
Vente d’un terrain à bâtir : condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ou d’un certificat d’urbanisme

1°) Le contexte

Pour le candidat à l’acquisition d’un terrain à bâtir, l’objectif n’est évidemment pas d’acquérir le terrain, mais de construire dessus.

Or, lors des discussions entre vendeurs et acquéreurs (et éventuellement avec l’agence immobilière), il arrive que les parties décident de soumettre l’opération à la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme dit « pré-opérationnel » prévu à l’article L410-1 b du Code de l’urbanisme.

2°) La portée de principe du certificat d’urbanisme pré-opérationnel

Ce certificat a pour vocation de préciser si l’opération envisagée par l’acquéreur (en l’occurrence la construction d’un bâtiment) est ou non réalisable.

La réponse de l’administration lui est opposable dans un délai de 18 mois, ainsi qu’il résulte de l’article L 410-1 alinéa 2 du Code civil :

« Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique »

Or, cette pratique peut s’avérer plus dangereuse qu’il n’y paraît au 1er abord

3°) La portée limitée lorsque le PLU est en cours de révision

En effet, deux arrêts récents du Conseil d’Etat en date respectivement des 11 octobre et 18 décembre 2017 viennent rappeler la portée limitée de ce certificat d’urbanisme, dans l’hypothèse où ce certificat est délivré alors que le PLU (plan local d’urbanisme) de la commune est en cours de révision.

Lorsque le PLU est en cours de révision, la commune peut en effet indiquer dans le certificat d’urbanisme qu’un sursis à statuer pourra être opposé. Dans ce cas, la commune délivrant le PLU pourra opposer un sursis à statuer, ce qui signifie qu’elle suspendra l’instruction du permis de construire jusqu’à ce que le PLU soit définitif.

Elle pourra ensuite, le cas échéant, refuser le permis de construire si celui-ci était manifestement contraire aux nouvelles dispositions du document.

Pire encore, si la mairie oublie d’indiquer dans le certificat d’urbanisme qu’un sursis à statuer pourrait être opposé, elle pourra tout de même le faire lors de la délivrance du permis de construire…

Evidemment, le certificat d’urbanisme sera alors entaché d’illégalité, mais la sanction sera une indemnisation du titulaire du certificat d’urbanisme et le permis ne sera pas pour autant délivré ; l’acquéreur ne pouvant alors construire sur le terrain.

4°) Conclusion : obtention du permis avant l’acquisition

Ces deux arrêts récents permettent de rappeler que la bonne pratique n’est pas de mettre une condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel dans l’avant-contrat, mais bien une condition d’obtention d’un permis de construire.

Il est par ailleurs utile de rappeler que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ne paraît pas suffisante dans de nombreux cas, et qu’il est de bonne pratique de prévoir systématiquement une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé tant du recours des tiers que du droit de retrait de l’administration.

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